Le droit de propriété est un droit absolu. Cela veut dire que le propriétaire d’une chose peut faire de sa chose tout ce que bon lui semble. Mais, conformément à l’article 828 du code civil guinéen, l’exercice absolu du droit de propriété se fait dans les limites des loi et des règlements.
Ainsi, si le propriétaire a le droit de jouir, de donner, vendre ou de mettre en location sa chose, il ne peut le faire que dans les limites de la loi et à condition qu’il ne nuise pas à autrui.
Ces exigences sont transposables dans le contrat de bail. Pour mieux cerner cette notion dans cette matière, nous allons porter notre analyse sur loi française en vigueur sur les rapports entre locataire et bailleur, en faisant le lien avec la loi guinéenne.
Selon l’article de la loi française régissant les rapports entre bailleur et locataire :
«Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant…»
Il resulte de cette disposition trois motifs pour un bailleur de reprendre le logement:
1- Sa décision de reprendre ( Le droit de reprise )
2- Sa décision de vendre (Le droit de vendre )
3- L’inexécution du contrat par le locataire
1 Le droit de reprise du bailleur :
Le logement appartient au bailleur. Il peut donc le reprendre à tout moment en respectant le delai de préavis prévu par la loi. Cependant, le bailleur ne peut pas reprendre le logement comme bon lui semble. La loi sanctionne l’abus de droit.
Il doit ainsi mettre en œuvre son droit de reprise. Ce droit lui permet de reprendre son local pour y habiter lui-même, pour faire habiter son fils ou sa fille, son ou sa conjoint (e).
L’exigence de ce motif par la loi a pour intérêt d’interdire au bailleur de faire quitter le locataire pour faire habiter sans motif légitime et sérieux. Le locataire considéré comme partie faible ne serait pas mieux protégé sans cette exigence.
C’est pourquoi la loi impose au bailleur d’indiquer dans la lettre de congé qui est de 6 mois donné au locataire le motif du droit de reprise. Indiquer par exemple qu’il reprend pour se faire loger lui-même, faire habiter son ou sa conjoint( e).
NB: Mentir sur le motif de la reprise est sanctionné par la loi. Par exemple : Lorsque le bailleur motive le congé par l’habitation de son fils alors qu’il a fait loger un autre locataire.
Le droit de reprise est consacré par le code civil guinéen face au droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire.
2- Droit de vendre
Le propriétaire donc le bailleur a le droit de disposer de son bien mis en location. C’est-à-dire qu’il peut le vendre comme il veut et à qui il veut. Mais en droit français, ce droit de disposer n’est pas sans limite.
En plus du droit de préemption, droit de l’État d’être préféré face à tout autre acquéreur, la loi française fait obligation au bailleur de proposer préalablement la vente au locataire. C’est si le locataire n’est pas en mesure d’acheter que la vente peut être proposée à un autre acquéreur. Avec l’exigence que la vente soit effectuée avec le même prix et les mêmes conditions proposées au locataire.
En Guinée, le code foncier et domanial accorde le droit de préemption à l’Etat et à ses démembrements. Mais la loi guinéenne ne donne pas de droit de préférence au locataire dans la vente du logement.
En revanche, le locataire peut opposer son droit de bail au nouveau propriétaire.
3- L’inexécution du contrat par le locataire
En Droit guinéen comme en droit français, l’inexécution du contrat par le locataire est une cause de résiliation.
Les articles 1403 et suivants du code civil guinéen sont clairs en l’espèce. L’article 1403 dispose : « En cas de violation par le locataire de ses obligations fondamentales résultant du bail, le propriétaire a le droit de saisir par requête, le président de la juridiction compétente sur la base d’un constat et le cas échéant d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant trois mois.»
En effet lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations fondamentales du contrat, il peut être expulsé (par décision de justice) ou dans ce cas le bailleur peut lui donner congé. Par exemple, le paiement du loyer est une obligation fondamentale du locataire. Le manquement à cette obligation est une inexécution du contrat qui entraîne l’expulsion du locataire ( art 1425 C.Civ guin ).
En s’inspirant du législateur français, le législateur guinéen a mieux protégé la partie faible ( locataire) dans le contrat de bail. Le bailleur doit avoir un motif sérieux et légitime pour reprendre le logement notamment le droit de reprise, le droit de vendre ou l’inexécution des obligations par le locataire.
Partant, toute reprise par le bailleur hors les motifs indiqués par la loi est abusive.
Kalil Camara, Juriste
